柳州市新建商品房预售资金监管使用办法

第一章 总 则

第一条   为做好房地产市场风险防控工作，促进房地产市场的健康平稳发展，保护农民工和购房人的合法权益，防范项目建设交付风险，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《广西壮族自治区房地产开发企业管理办法》等规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条   凡在本市市区域范围内批准预售的新建商品房项目，其预售资金的设立、归集、使用和监督管理，适用本办法。

第三条   本办法所称预售人，是指取得商品房预售许可证、开展新建商品房预售的房地产开发企业。

本办法所称的购房人，是指购买新建预售商品房的单位和自然人。

本办法所称的监管银行，是指具备监管资金风险承担能力，符合账户监管条件和网络技术安全要求，经与柳州市住房和城乡建设局签订《柳州市新建商品房预售资金监管金融委托协议》，并在柳州开设有业务网点的银行业金融机构。

本办法所称新建商品房预售资金，是指预售人将取得商品房预售许可的新建商品房（包括以预售方式销售限价商品住房）出售时，购房人按约定支付的定金及其他款项（包括一次性全额付款、分期付款、银行业金融机构或者公积金管理中心按揭付款）等各种形式的购房款。

第四条   本市新建商品房预售资金的监督管理遵循重点监管、银行配合、专户储存、专款专用的原则。

第五条   柳州市住房和城乡建设局是本市新建商品房预售资金监管部门（以下简称监管部门），负责对商品房预售资金的设立、归集、使用实施管理。

中国人民银行柳州市中心支行（以下简称账户管理部门）负责指导监管银行开设新建商品房预售资金监管账户；

中国银行保险监督管理委员会柳州监管分局（以下简称银行业监管管理机构）负责监管银行开展预售资金监管工作。

第二章 设 立

第六条  本办法所称预售资金监管，是指预售人在办理商品房预售许可申请前，选择一家或者多家经委托的监管银行签订《柳州市新建商品房预售资金监管协议》（以下简称《监管协议》），指定项目对应的监管账户，预售许可批准后的新建商品房预售资金全额、按时存入监管账户，由监管银行负责监督、管理和执行使用。

第七条   预售人应当在市级监管银行或者其附属营业机构设立唯一、特定的预售资金监管账户，不得在监管银行下设机构或支行等设置其他类似性质的监管账户。监管银行与监管项目相关的流动贷款、抵押贷款、按揭款等信贷资金全部转入监管账户。

监管账户设定后5日内分别报监管部门、账户管理部门和银行业监管管理机构备案，在主要媒体上予以公示。

第八条  《监管协议》示范文本由监管部门制定。新建商品房预售资金监管协议主要包括以下内容：　　 

（一）当事人的名称、地址；　　 

（二）监管项目的名称、坐落；　　 

（三）监管账户名称、账号；　　 

（四）监管项目范围；　　 

（五）监管项目预售资金重点监管额度；

（六）解除新建商品房预售资金监管的条件；　　 

（七）违约赔偿责任；　　 

（八）争议解决方式；　　 

（九）其他约定。　　 

第九条   预售人签订新建商品房预售资金监管协议时，应当向监管银行提供以下资料：　　 

（一）预售资金重点监管额度申报表；　　 

（二）经有关部门及施工、监理单位确认的农民工工资账户、工程款账户；　　 

（三）工商营业执照、房地产开发资质证书。

第十条  申请办理新建商品房预售资金监管业务的监管银行，应当按照全市统一的新建商品房预售资金监管系统技术要求，建立本单位的预售资金监管系统，同时设计开发交存预售资金的专用POS机。

第十一条  新建商品房预售资金监管账户设立后，未经监管部门以及相关部门同意的，该监管账户不得变更、撤销或者用于其他用途。

第十二条   商品房预售许可证上应载明监管项目的监管银行、监管账户等信息。

监管项目的预售资金监管期限，自核发商品房预售许可开始至取得五方验收后自行截止。

第三章 归 集

第十三条  新建商品房预售资金应当全部存入监管账户，由监管部门确定预售资金重点监管额度，实行重点监管。

重点监管额度预售资金是指监管项目达到新建商品房竣工验收备案所需的全部项目工程建设成本，包括主体、配套、装修等工程及相应的农民工工资。

第十四条  监管部门按照预售人的新建商品房预售方案中项目工程成本审定监管项目的预售资金重点监管额度。如该建设工程成本低于建设工程施工总包合同和分项工程合同总计造价的，以总计造价为准。

监管项目因规划设计调整、施工内容变更、预售价格变化等原因造成项目工程建设成本变化的，监管部门应当依据企业申报重新核定监管项目的重点监管额度。　　 

第十五条   预售人预售新建商品房时，应当在商品房买卖合同、商品房抵押合同中注明新建商品房预售资金的监管银行、监管账户等信息，并与购房人约定将定金及其他购房款直接存入该监管账户；与抵押权人约定将抵押借款转至监管账户。

未签订商品房买卖合同前交付的定金应直接转存入监管账户。

第十六条   购房人应当凭预售人开具的新建商品房预售款缴款通知书，将购房款存入项目相关监管账户，持交款凭证向预售人换领有关收款凭据。新建商品房预售款缴款通知书上未注明监管银行、监管账户等监管信息的，有关银行不得受理。

购房人申请办理购房贷款的，银行业金融机构应当将贷款直接划转至项目该监管账户上。

第十七条  购房人退房的，持预售人同意退款的通知书向监管银行申请退款，其已支付的、纳入监管账户购房款直接支付购房人，监管银行在受理之日起5个工作日内完成。

第四章 使 用

第十八条   进入监管账户内的预售资金累计达到申请的重点监管额度后，超出重点监管额度的预售资金可由预售人自行支配。

第十九条   预售人申请使用重点监管额度内的有关资金的，监管部门或者其委托机构应当在受理之日起5个工作日内完成审核，对符合条件的，同意使用。监管银行按相关指令划转重点监管额度监管账户内资金至有关指定账户，不得支取现金或者用于购买支出。

第二十条  预售人可以申请使用重点额度监管资金，申请应当提交以下材料：

（一）使用重点额度资金申请书；

（二）施工单位、监理单位证明有关资金使用以及对应的形象进度证明材料；

（三）施工总包单位或者相关分项工程施工单位的工程款支付账户、金额、用途说明；

（四）达到形象进度应当支付的农民工工资账户、金额、用途说明；

（五）其他应当提交的证明材料。

第二十一条  监管项目获得竣工验收之前，监管账户余额不得低于重点监管额度的5%。

第二十二条  监管账户的预售资金未达到重点监管额度时，预售人可以申请使用重点监管额度预售资金，但必须优先保障农民工工资使用节点的全额支付。农民工工资支付应当符合有关农民工工资实名制管理和有关政策文件的要求。

属于政府拆迁安置、土地熟化等政府性项目，预售人应当在支付完毕农民工工资后，将余下重点监管额度预售资金优先用于政府安置部分项目工程建设。

第二十三条   有下列情况之一，监管部门不予办理新建商品房预售资金申请使用手续：　　 

（一）累计资金申请额超过工程实际发生额的；　　 

（二）提交资料不实不全的；

（三）不满足保障农民工工资使用节点的全额支付要求的；

（四）其他不符合使用条件的情形。　　 

第二十四条   监管银行应当每月将监管账户的收支、使用情况以书面形式提供给监管部门，并定期提交书面监管工作总结。　　 

第二十五条  商品房买卖合同、商品房抵押合同中未注明新建商品房预售资金的监管银行、监管账户等信息且未约定全部购房款直接存入监管账户的，或者未按合同约定将全部购房款存入监管账户的，银行业金融机构应当不予办理按揭贷款业务。　　 

第二十六条  监管部门、账户管理部门和银行业监督管理机构应当对新建商品房预售资金的收存、支出和使用情况进行检查，预售人、监管银行及相关单位应当予以配合。

第五章 法律责任

第二十七条   预售人有以下行为之一的，由监管部门责令其限期整改，整改期间暂停其使用预售资金，按有关规定进行处罚，并将其违规行为记入企业诚信档案并纳入人民银行企业信用信息基础数据库：　　 

（一）未按规定将购房款存入新建商品房预售资金监管账户的；　　 

（二）隐瞒真实情况，提交虚假材料申请使用预售资金的；　　 

（三）收取其他款项变相逃避监管的。　　 

第二十八条  监管银行未按要求设立监管账户、多设账户或者未将按揭款以及应付款转到预售资金监管账户的，无法追回或者造成经济损失的，由该机构承担赔偿责任，并由银行业监督管理机构依法查处，监管部门取消监管资格并予以通报。

第二十九条  监管银行违反本办法规定，存在不配合检查、监管不到位、擅自划转重点监管额度资金等情节的，由监管部门责令限期改正、限期追回款项，情节严重限期不改的，取消监管资格；造成不良后果或者经济损失的，监管银行依法承担监管赔偿责任。

第三十条  当监管账户被司法机关查封冻结、资金划扣时，监管银行依法予以配合，并及时将相关情况书面报告监管部门。

第三十一条   监管部门以及相关部门工作人员在资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法予以行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十二条  市辖县新建商品房预售资金的收存、使用和监督管理，可参照本办法执行。　　 

第三十三条   本办法实施后，监管部门可根据预售人的资质、业绩、信用等因素，逐步建立新建商品房预售资金分级监管制度。

第三十四条  本办法施行前已取得商品房预售许可证的新建商品房，按原预售资金监管方式进行监管。本单位制定的其他规范性文件与本办法相冲突的，按本办法执行。

本办法于2019年9月20日开始施行，原《关于修改并重新公布<柳州市新建商品房预售资金监管暂行办法>的通知》 （柳建房字〔2015〕2号）自行废止。