《柳州市先行推进农村集体经营性建设用地入市管理暂行办法》政策解读

一、起草目的和依据

为加快建立城乡统一的建设用地市场，规范我市农村集体经营性建设用地出让、转让、抵押等市场行为，维护农民土地权益、保障农民公平分享土地增值收益，保护农村集体经营性建设用地权利人的合法权益，促进土地资源节约集约利用，按照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律法规，结合柳州市实际，起草制定《柳州市先行推进农村集体经营性建设用地入市管理暂行办法》（以下简称《办法》）。

二、主要内容

《办法》结合先行先试地区农村集体经营性建设用地入市的经验和柳州市的实际，明确了农村集体经营性建设用地的定义、入市的定义、入市范围、入市主体和条件、入市程序、转让、转租、抵押的规定、开发利用的规定、地价管理、收益分配等内容。主要内容有以下九个方面：

（一）明确了农村集体经营性建设用地的定义

农村集体经营性建设用地是指国土空间规划确定为商业服务业用地、工业用地、仓储用地等经营性用途，且已依法办理土地所有权登记的集体建设用地。包括存量集体建设用地、经整治形成的集体建设用地和经农转用审批后形成的新增集体建设用地。

（二）明确了农村集体经营性建设用地入市的定义

农村集体经营性建设用地入市是指在所有权不变的前提下，按照依法、自愿、公平、公开的原则，土地所有权人将集体经营性建设用地使用权在一定期限内以出让、出租等方式交由单位或者个人有偿使用的行为。

（三）明确了农村集体经营性建设用地入市的适用范围

鱼峰区、柳城县、三江侗族自治县三个自治区先行推进农村集体经营性建设用地入市的县（区）行政区域内农村集体经营性建设用地使用权出让、出租等入市行为适用本办法。

（四）明确了农村集体经营性建设用地入市的主体和条件

农村集体经营性建设用地入市主体为代表该土地所有权的农村集体经济组织。

入市的条件包括：一是产权明晰，已依法办理土地所有权登记；二是符合所在地的国土空间规划；三是召开由三分之二以上的十八周岁以上的村民，或者由三分之二以上的户的代表参加的会议，经到会人员过半数同意；四是完成土地前期开发工作，形成建设用地条件可以直接用于建设。

（五）明确了农村集体经营性建设用地入市的程序

1.入市申请：符合入市条件的，由代表其所有权的农民集体组织或其委托授权的入市实施主体根据入市条件要求组织申请材料，向土地所在地县（区）自然资源和规划主管部门提出入市申请。

2.编制入市方案和审核批准：土地所有权人应当依据规划条件、产业准入和生态环境保护要求等，编制农村集体经营性建设用地出让、租赁等入市方案，并依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，由本集体经济组织形成书面意见，在出让、出租前不少于十个工作日报土地所在地市、县人民政府审批。

3.确定土地使用者和签订出让合同：土地所有权人应当依据农村集体经营性建设用地出让、租赁等入市方案，以招标、拍卖、挂牌等方式公开确定土地使用者，双方应当签订书面合同。

（六）明确了转让、转租、抵押的规定

1.集体经营性建设用地使用权转让、转租的，应当支付完毕所有土地价款、租金；取得不动产权证书；按照合同约定的期限和条件投资开发、利用土地；符合土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同的约定。同时双方应当签订书面合同，书面通知土地所有权人。

2.集体经营性建设用地使用权抵押的，应当取得不动产权证书，符合土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同约定，并办理抵押登记。同时双方应当签订书面抵押合同，书面通知土地所有权人。

（七）明确了开发利用的规定

农村集体经营性建设用地入市后的开发利用执行国有建设用地开发利用有关规定，应当符合国家产业政策、供地政策、环保政策、节约集约用地标准等要求。

（八）明确了地价管理的规定

明确了农村集体经营性建设用地使用权入市地价须经有资质的评估机构评估,地价评估报告须按规定取得备案号，集体经济组织可根据评估结果，按照民主决议（议事）程序确定起始价。

（九）明确了收益分配的规定

1.入市的农村集体经营性建设用地应履行与国有建设用地同等义务，承担相应的基础设施建设，并以向政府缴纳土地增值收益调节金的方式履行相应义务。

2.土地增值收益调节金分别按入市或再转让农村集体经营性建设用地土地增值收益的20%—50%征收。具体比例由先行县（区）结合当地实际，综合考虑土地增值收益情况，按照土地征收转用与农村集体经营性建设用地入市取得的土地增值收益在国家和集体之间分享比例大体平衡以及保障农民利益等原则另行制定政策确定。

3.农村集体土地增值收益应纳入农村集体财产，实行专账核算、专户存储、专项管理。主要用于本集体组织成员的社会保障安排，本村基础设施建设和公共服务设施建设等。